Александр Богенс: в среднем на поиск квартиры для покупки в Нарве тратится месяц, редко — больше. Из архива Александра Богенса

 Золотое время аренды прошло

- Помнится, в конце 2012 года специалисты по недвижимости советовали нарвитянам: готовьте свое свободное жилье к аренде. Возрастание спроса на него было тогда одним из трендов сезона. Это и сейчас актуально?

-  2012 год - очень далекое время, с тех пор рынок недвижимости претерпел множество изменений. Но раз уж мы вспомнили о нем, надо сказать: да, в последующие два года тот призыв оказался очень оправданным. В Нарве и ее окрестностях шло большое строительство. Главное - в течение двух лет возводили завод Enefit280, шел проект реконструкции водопроводных сетей, массивная стройка по расширению ТЦ ASTRI, а в Усть-Нарве в 2013-2014 годах строили Noorus SPA. Стройки потребовали большого количества специалистов, приезжавших не только из разных уголков Эстонии, но и из-за рубежа - Турции, Румынии, Великобритании, России. Цены на аренду жилья взлетели тогда до уровня таллиннских: квартиры сдавались и за 300, и за 500 евро в месяц. Это золотое время закончилось в середине прошлого года. Основные строительные работы закончены, люди разъехались по своим домам. И сейчас цены на аренду вернулись к своему обычному уровню. Так, например, аренда двухкомнатной квартиры, в зависимости от состояния, может стоить от 60 до 150 евро. Есть, конечно, и эксклюзивные квартиры, цены на которые значительно выше среднего уровня.

Спрос на съемное жилье по-прежнему есть. Но сейчас квартиры арендуют местные люди, а также приезжие специалисты, руководители проектов, преподаватели Тартуского университета. Соответственно, и арендаторы хотят найти не просто квартиру, а жилье в каком-то определенном районе, определенного качества. Например, в шаговой доступности от места работы или в максимальной доступности к выезду из Нарвы - квартиру в конце Таллиннского шоссе, на ул. Раху или Тиймани, если работа находится под Нарвой. Такого «повального» спроса, как два года назад, на аренду жилья сейчас, увы, нет.

Цены снижаются

- Александр, но все-таки можно ли сегодня спрогнозировать, какими будут главные направления развития рынка недвижимости в наступающем году в Нарве?

- Однозначный тренд выявить сложно. Скажем так: в Нарве рынок недвижимости живой и достаточно активный, он живет по своим внутренним законам и в большей степени регулируется внешними факторами. Например, если падают цены на нефть, то снижается активность российских покупателей и туристов, снижается транзит, снижается покупательная способность наших жителей, а, соответственно, и цены на недвижимость падают. Есть и другие взаимосвязи. Вот, мы видим, что в конце 2015 года в Нарве заметно увеличилось количество выставленных на продажу квартир. Это объясняется именно тем, что строительство больших объектов в окрестностях Нарвы подошло к концу, и те квартиры, за которые получали хорошую аренду, стали выставлять на продажу. Предложение превысило спрос, и, по законам рынка, цены опять поползли вниз.

Обычно, анализируя ситуацию на рынке недвижимости, мы берем во внимание 4 основных показателя: количество предложений, цена, которую запрашивает собственник за свое жилье, реальное количество сделок и реальная цена, по которой недвижимость продана. Так вот цена, которую запрашивает собственник, с 2014 года стабильно снижается, скачков не наблюдается.

Конечно, мы также следим и за общим ежемесячным количеством сделок, ведь это отражает активность рынка. Эта цифра тоже относительно стабильна. Пожалуй, это самый интересный показатель. Начиная с конца 2014 года и до сегодняшнего дня в Нарве в месяц совершается от 40 до 60 сделок по купле-продаже квартир, в редкие месяцы бывает больше 70. (Уточняю: это количество сделок не только DOMUS kinnisvara, а общее количество сделок с куплей- продажей квартир по Нарве).

Что же касается средней цены (в данный момент мы говорим о рынке квартир), то общая тенденция здесь такова - идет снижение, несмотря на то, что были резкие скачки. Но эти скачки скорее спонтанные и не всегда соответствуют каким-то объективным трендам. Общий тренд все-таки идет на понижение. Так, в Нарве в первом квартале 2015 года цена 1 кв. м была 500 евро, в июле 2016 года упала до 399 евро, но уже в августе 2016 года вдруг поднялась до 464 евро, а в октябре равнялась 438 евро. Трудно сказать, с чем это связано. Можно констатировать, что рынок недвижимости живет по своим естественным законам. Люди разводятся, женятся, рожают детей, получают наследство, стремятся улучшить свои жилищные условия, а поэтому продают одни и покупают другие квартиры.

В лидерах - двухкомнатные

- Кто он, ваш среднестатистический клиент?

- В последние годы это, скажем так, рядовые граждане, большей частью нарвитяне. Иногородние предпочитают арендовать жилье. Даже если это состоятельные люди и тесно связаны с Нарвой по работе, они все же не стремятся обзавестись в Нарве собственным жильем, видимо, не считая это перспективным вложением денег.

- Какие квартиры пользуются наибольшим спросом?

- На первом месте двухкомнатные квартиры в панельных или девятиэтажных домах площадью 41-55 квадратных метров, частично - трехкомнатные хрущевки 48 кв. м; на втором месте - одно-двухкомнатные хрущевки (в последних площадь, как правило, составляет 38 кв. метров). Цена покупки двухкомнатной хрущевки с ремонтом колеблется от 16 до 22 тысяч евро. И эта тенденция сохраняется весь год. Цена двухкомнатной квартиры в девятиэтажном доме в аналогичном состоянии может составлять от 25 тысяч евро и выше.

- И в каких районах Нарвы активнее всего идет купля-продажа?

- Однозначно ответить трудно. Люди очень «прицельно» ищут жилье: конкретный район, даже конкретный дом. Большой спрос на дома в районе магазина Prisma, улицы Кангеласте, Пяхклимяэ, Раху. Там хорошие планировки квартир, наиболее комфортное место для проживания - зеленые массивы, детские сады, школы, торговые центры.

Россияне уже не покупают

- Одно время все уповали на россиян, главным образом петербуржцев, которые активно покупали квартиры в Ида-Вирумаа. А что сейчас?

- Действительно, было время, когда они были очень активны в поиске и покупке жилья в нашем регионе. Но, к сожалению, ситуация изменилась с началом конфликта на Украине, резким падением курса рубля и введением антироссийских санкций. Судите сами, квартира, которая стоила 20 тысяч евро или 900 тысяч рублей при курсе 45 рублей за евро, стала стоить 1 млн 400 тысяч рублей при курсе 70 рублей за евро, то есть меньше чем за год подорожала на полмиллиона рублей. Существенно! Рынок упал, клиент исчез.

Одна из причин этого состоит также и в том, что рынок зарубежного жилья предоставляет для россиян сегодня гораздо более интересные конкурентные предложения. Например, у нас есть партнеры в Болгарии, где за 27 тысяч евро возможно было купить 2-комнатную квартиру в новом жилом комплексе. В отличие от эстонской квартиры, они будут приносить еще и неплохой доход в летнее время, когда собственники достаточно успешно сдают их в аренду через многочисленные туристические фирмы. Там даже существует такое понятие, как гарантированная аренда в размере около 5% от стоимости недвижимости.

Большую роль играет еще один фактор, о котором много говорят в последнее время: в связи с кризисом в России исчез средний класс. А именно эти люди были нашими активными покупателями. И, собственно, новое жилье, которое возводилось в Усть- Нарве, тоже было «заточено» главным образом под них - покупателей недвижимости в диапазоне цен 100-150 тысяч евро.

О других вопросах, связанных с недвижимостью, мы продолжим разговор в следующих номерах газеты.

Светлана Зайцева

prospekt.ee