Разбираться с историей о рынке «Энергия» ДВ подвигли читатели.

В глазах нарвитян, которые следят за ситуацией вокруг рынка, выглядит она сегодня примерно таким образом. Предприниматель Филип Левада купил фирму Alvel Ventures OÜ, владеющую большим участком в центре Нарвы. На этом участке работает городской рынок «Энергия». В свое время, вероятно, земля была куплена у города за небольшую сумму, но в обмен на обещание инвестировать в рынок. На сегодня фирма Левады обязана инвестировать 1,1 млн евро. Работающие на рынке люди платят компании Alvel Ventures, но собственник насчёт обещанных инвестиций и «не чешется», просто «выкачивая из рынка деньги». По данным торгующих на рынке людей, доход собственника от рынка составляет около 50 тыс. евро в год. Город же ничего не может поделать с собственником, хоть и пытается как-то на него воздействовать. ДВ, как обычно, выслушали версии и объяснения всех участников этой истории и убедились, что версии эти значительно разнятся.

Задумка или история вопроса

В 60-е годы по адресу, где сейчас расположен рынок, построили кооперативные гаражи.

В 1986 г. город решил изъять участок гаражного кооператива под свои нужды. В 90-е годы гаражные боксы сдавали в аренду. Детальная планировка рынка «Энергия» была инициирована горсобранием в 2001 г., и для развития рынка необходимо было снести гаражные боксы.  В 2004 г. планировка была утверждена, и согласно этой планировке торговлю решено было организовать в закрытом помещении. Проекту требовался инвестор со средствами. Город решил подготовить отчуждение и снос участка с гаражами, а тем временем Строительная инспекция Нарвской горуправы выдала разрешение на эксплуатацию на территории будущего рынка торговых киосков как временных сооружений. В них торговля и ведётся до сих пор.

В апреле 2005 г. было принято распоряжение Нарвской горуправы об отчуждении гаражных боксов в порядке торгов. В них участвовал один претендент – Kinnisvarakapitali AS, с которым в июле 2005 г. и был заключен договор. Согласно условиям договора купли-продажи покупатель обязался инвестировать в участок в течении 3 лет 18,7 млн ЕЕК, т.е. свыше миллиона евро!

В первый год инвестиционные обязательства риэлторская компания Kinnisvarakapital, принадлежавшая предпринимателю Олегу Ващенко, выполнила: были снесены гаражи и инвестировано в участок 700 тыс. ЕЕК. Kinnisvarakapital должно было внести еще 4,166 млн ЕЕК не позднее июля 2007 г., но за месяц до наступления этого срока - в июне 2007 г. - Kinnisvarakapital обратилось в горуправу за разрешением на продажу своего участка.

Новый потенциальный инвестор для рынка нашёлся в лице предпринимателя Александра Куксова. 31 апреля 2007 г. участок на ул. Энергия был продан его фирме Alvel Ventures OÜ. Покупателю по договору перешли, разумеется, и все инвестиционные обязательства. К моменту перехода участка от Kinnisvarakapital к новому собственнику торговля на рынке продолжала осуществляться во временных киосках. Поскольку эксплуатировать торговые киоски на основании прежнего разрешения уже было нельзя, Alvel Ventures OÜ получило разрешение на продление срока их эксплуатации.

Переписали, потом снова пересмотрели

6 марта 2008 г.Нарвская горуправа приняла решение, которым утвердила проектные условия строительства торгового центра на участке, где расположен рынок.  Также в ноябре 2008 г. были внесены изменения в договор купли-продажи. В частности, изменён график внесения инвестиций. Позднее предприняты были переговоры о новом внесении изменений в условия об инвестициях. Так, в феврале 2010 г. Нарвская горуправа своим распоряжением приняла решение о необходимости внесения изменений в трёхсторонний договор, заключённый между Alvel Ventures, муниципальным предприятием Kinnisvarakapitali AS и городом Нарва.

В 2010 г. был оформлен договор о внесении изменений в договор от 31 июля 2007 г. Согласно новым условиям договора собственник участка обязался внести инвестиции на сумму 448 475 ЕЕК, или 28 662 евро, до декабря 2012 г.

К началу 2014 г. сумма не внесённых инвестиций, предусмотренная графиком и договором, составила 383 470 евро. Город направил собственнику штрафное требование на 38 347 евро. Штраф не был погашен. Куксов утверждал, что выплата этой суммы стала бы столь серьёзным ударом по фирме, что рынок «Энергия» пришлось бы закрыть. Он предложил управе новый инвестиционный план до 2018 г. В июне 2014 г. у участка снова сменился собственник - на этот раз продано было само Alvel Ventures OÜ. Новым владельцем рынка стал Филип Левада. В связи с продажей фирмы город и Левада договорились о том, что к 1 апреля 2015 г. на рассмотрение городу будет представлен новый бизнес-план и новый график внесения инвестиций.
По мнению собственника Alvel Ventures, сегодняшние реалии сильно отличаются от тех, какие имели место в 2007 г. На пике «строительного бума» и городу, и бывшему собственнику инвестиции на миллион евро могли представляться реальными и разумными, но сегодня эта сумма для организации рынка чрезвычайно велика. Свою позицию руководитель компании Филип Левада изложил в письме городскому руководству (см. с.6). В частности, он предложил оценить заказанные его компанией проект нового объекта организованной торговли для города и рассчёты, позволяющие организовать современный удобный рынок и благоустроить территорию, прилегающую к торговым павильонам. По словам Левады, рынок городу нужен, в отличии от ещё одного торгового центра, коих в Нарве и так много.

Городские власти продолжают обсуждение данного вопроса, но о конкретных решениях говорить преждевременно

Ответы вице-мэра Нарвы Максима Волкова на вопросы ДВ

Ващенко подписал договор с городом, согласившись на инвестиционные условия. Он покупал участок со спекулятивной целью в период «бума» или намеревался в самом деле строить торговый центр?

Инвестиционные требования города соответствовали в тот период рыночному потенциалу участка?

Условия продажи имущества и начальная цена были установлены распоряжением Нарвской горуправы на основании экспертной оценки и с учётом интересов города в части развития этой территории. Kinnisvarakapitali AS в лице члена правления предприятия Олега Ващенко согласилось с условиями, установленными городом. В соответствии со сделанным им городу предложением Ващенко планировал использовать имущество для строительства торгового комплекса.

Как он объяснил, почему принял решение продать участок Александру Куксову (Alvel Ventures OÜ)? Эта продажа произошла ещё до кризиса и, как я предполагаю, цена продажи была хорошей. Вам известно, за сколько участок на Энергия был продан Alvel Ventures?
В соответствии с ходатайством Kinnisvarakapital от 05.06.2007 г. предприятие просило город разрешить продать имущество, расположенное по адресу Энергия, 2Б новому собственнику - Alvel Ventures - с целью строительства на двух земельных участках одного крупного торгового центра. Alvel Ventures в июне 2007 г. обратилось в Нарвскую городскую управу с ходатайством, в котором просило согласия на приобретение у Kinnisvarakapital этого имущества для последующего развития и возможного объединения с земельным участком Энергия, 4е. Покупатель обязывался взять на себя инвестиционные условия договора, заключённого между городом Нарва и Kinnisvarakapitali AS. Распоряжением Нарвской городской управы от 13.06.2007 г. город дал согласие на отчуждение имущества.

В Нарве ходят разговоры, что Левада купил Alvel Ventures OÜ у Куксова за символические деньги, хоть компании и принадлежит большой участок, т.к. обязательства слишком высоки. Работающие на рынке люди платят Alvel Ventures за пользование торговыми площадями, но при нынешних доходах от рынка инвестиции, несомненно, окупятся очень не скоро. Левада всё же планируют строительство?

С этим вопросом рекомендуем обратиться к собственнику.

Alvel Ventures были выставлены неоднократные требования об уплате штрафа. Какова позиция предприятия сегодня в отношении уплаты штрафов? Пени по штрафам и инвестиционным обязательствам начисляются?

В соответствии с распоряжением Нарвской горуправы от 14.05.2014 г. Alvel Ventures за неисполнение инвестиционных обязательств был назначен договорной штраф в размере 38 213, 30 евро, который пока Alvel Ventures не оплачен. По условиям договора, уплата штрафа не освобождает покупателя от выполнения взятых на себя по договору обязательств, но и не предусматривает начисления пени.

Может ли последовать ещё штраф и/или принудительное взыскание (гипотетически)? Город может расторгнуть договор купли-продажи участка на основании неисполнения инвестиционных обязательств?

В настоящее время рассматриваются несколько вариантов действий со стороны города в отношении Alvel Ventures. В городском собрании продолжается обсуждение данного вопроса. О конкретных решениях и мерах было бы несвоевременно говорить.

Alvel Ventures направило вам и ряду руководителей города письмо со своим предложением о снижении размера инвестиций. Вы уже рассматривали это предложение? Правда ли, что для города рынок нужнее торгового центра?

Каким было или будет решение по этому предложению?

На этот и ряд других вопросов о предложениях, внесённых горуправе со стороны Alvel Ventures, Волков не ответил, т.к. ушёл в отпуск. Вместо него на наши вопросы ответил мэр Нарвы Эдуард Эаст.

По мнению нынешнего собственника участка на ул. Энергия, самым правильным решением для горожан было бы оставить на этом месте рынок. Однако рынок должен быть новым, современным и соответствовать нормам и строительным стандартам.

От городских руководителей нам не удалось получить достаточно конкретных ответов на вопросы. По всей вероятности, проблема с рынком сродни «горячей картофелине», которую хотелось бы как-можно быстрее сбыть с рук в силу её неудобства. С одной стороны, инвестиционные условия договора прописаны чётко, и сумма инвестиций закреплена. С другой стороны, не понимать, что ценность недвижимости и её окупаемость сильно изменились, тоже никак нельзя. Как именно следует поступить в этом случае «отцы города» никак не могут решить. Левада пояснил ДВ, что предприятие со своей стороны готово к сотрудничеству и готово развивать рынок, но стоимость проекта, равно как и инвестиционные обязательства, должны быть разумными и соответствовать нынешним экономическим реалиям. Нам не понятно также, одинаково ли стороны понимают смысл термина «торговый центр».

ДВ задали вопросы мэру Нарвы относительно нового предложения Филипа Левада и Alvel Ventures.

Насколько нам известно от самого инвестора, Alvel Ventures направили Вам и ряду руководителей города письмо со своим предложением о снижении размера инвестиций до 100 тыс. Вы уже рассматривали это предложение? Правда ли, что для города рынок нужнее торгового центра?

Каким было/будет решение по этому предложению? Согласен ли город снизить инвестиционные требования с учётом новых экономических реалий на рынке недвижимости? Если не согласен, то почему?

Если бы инвестор представил экспертное заключение специалиста относительно целесообразности инвестиций того или иного объёма в этот объект, городские власти приняли бы во внимание такое заключение?

А что будет, если Alvel Ventures обратится в административный  суд с требованием о пересмотре договора ввиду изменившихся экономических условий? Будет ли город отстаивать прежние требования или согласится на уменьшение суммы инвестиций в судебном порядке?

На вопросы ответил мэр Нарвы Эдуард Эаст

Это вопрос сложный и он связан с рядом обстоятельств, в частности, с перспективами внесения инвестиций и с конкретным бизнес-планом. Решение по этому вопросу зависит от реалистичности предложенного плана, и мы хотели бы его рассмотреть в течение ближайших месяцев. Нужен ли городу торговый центр или рынок? В контексте этого случая под «торговым центром» имеется в виду крытый рынок, а не т.н. классический торговый центр. Сегодня на территории рынка находятся старые киоски, которые следует снести уже в силу их возраста и технического состояния. Что касается перспектив пересмотра суммы инвестиционных обязательств, то решение об этом примут городские коллегиальные органы.

Письмо руководителя Alvel Ventures OÜ Филипа Левады

Письмо руководителя Alvel Ventures OÜ Филипа Левады было направлено нарвскому городскому руководству: мэру Нарвы Эдуарду Эасту, вице-мэру Максиму Волкову, а также Александру Ефимову, Георгию Игнатову, Татьяне Леннук (стилистика и орфография сохранена)

Уважаемые руководители Нарвской городской управы!

Исходя из сложившейся ситуации, обращаемся к Вам с представлением нашего видения развития недвижимости на ул. Энергия 2б в г. Нарва.
Как руководство Нарвской городской управы, так и мы понимаем, что самым правильным решением для горожан города Нарва - это оставить на этом месте рынок, но он должен соответствовать современным нормам и строительным стандартам. Также мы понимаем, что с точки зрения бизнеса, более выгодно использовать это место для строительства торгово-коммерческого центра.

Изучив досконально ситуацию, с апреля 2014 года по май 2015 года, мы предлагаем следующее:

1. Мы установим современные модули – киоски для торговли, в соответствии с прилагаемыми эскизами в количестве 17 штук.

2. Подготовим площадь для выездной торговли.

3. Совместно с городскими властями готовы организовывать всевозможные ярмарки.

4. Также готовы рассматривать любые совместные мероприятия, которые возможно проводить на данной территории.

Со своей стороны просим городские власти города Нарва привести в порядок участок дороги (подъезд к рынку), что очень важно для использования рынка.

Также обращаем Ваше внимание на тот момент, который мы с Вами неоднократно обсуждали при личных встречах. Так как прежние владельцы недвижимости не делали инвестиций, а договор с ними был заключен до мирового финансового кризиса и суммы инвестиций были нереально высокими, то мы хотим с Вами заключить договор на нормальных, реальных условиях, которые обязуемся выполнять.

Срок выполнения обязательств 90 дней с момента подписания нового договора. Сумма наших инвестиций - 80-100 000 €.

Мы очень благодарны Вам за терпение и лояльное отношение к сложившейся ситуации на протяжении всего периода, а также за то, что дали нам возможность рассмотреть и досконально изучить маркетинг данного объекта.

Анастасия Тидо

prospekt.ee